【年报】2018全年苏州楼市成交分析及2019年房地产市场预测：理性

2018年，调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态，房企扎堆在香港上市，去杠杆、高周转成年度关键词，土地市场的王者属于本土房企苏高新，万科高喊“活下去”，多方合作成为市场新常态，地产赛道似乎迎来了的资金荒。品牌宣传、产品发布会成了房企营销的重头戏，全新的营销方式正在慢慢兴起，消失的房票以及不对等的一二手市场，我们可以同时感受到市场的冰与火。这一年就要过去，新的航道即将开启。回首是为了更好的前行，在2018年积蓄的蓬勃能量，在2019年会开出怎样的花朵？起风了，苏州市场会顺势而起吗？

回顾这一年来的苏州房地产市场，严厉调控政策下利率收紧，土地市场更为理性、谨慎，整体房价趋于平稳。2018年，苏州楼市风平浪静，“金三银四”和“金九银十”，并没有表现出“疯狂”的状态，而是比较低调，可见今年楼市整体比较平稳，渐趋理性。2019年，苏州楼市又将有怎样的表现，让我们静待它的起势。

【新房】

住宅成交涨跌有度 翘尾收官

据房天下数据研究中心统计，2018年1-12月，苏州市区（含吴江）住宅类商品房共计成交74189套，较于2017年的72668套，同比增加了1521套，涨幅为2.09%，“稳”成为今年苏州楼市的总基调。

从单月住宅成交套数走势来看，住宅成交的峰值为12月份，共计成交9299套，谷值出现在2月，成交量为3300套， 1月苏州住宅成交5477套，或是“金三银四”关系，3月和4月成交开始上涨，5月份又开始下跌，跌幅为27.97%；6月又开始上涨，接下来的6月、7月和8月成交均在7000套以上，9月开始持续下跌，直到12月份，成交回升，达到峰值。

2018年苏州住宅整体同比增加了1521套，涨幅为2.09%，1-12月份，涨幅出现在12月，同比增加2712套，涨幅为41.17%，跌幅出现在11月，同比下降1973套，跌幅为30.08%，其他各月份同比有涨有跌，涨跌有度。综合看来，调控下的苏州楼市回归到平稳理性的状态。

区域来看，吴江区占据区域成交把交椅，以24401套的表现遥遥领先于其他五区，该区域今年不乏推新，再加上吴江区借助于完善的交通配套体系和相对亲民的房价成为购房者置业的不二选择。吴中区成交量为22681套，成为第二的交椅，作为城南大门户的吴中区，接轨吴江，也是区域成交的主力。相城区成交量为10981套，相城区的成交支撑主要集中在北部区域的乡镇板块和高铁新城板块；高新区成交量为7147套，高新区的成交主力主要来自于浒关板块；而工业园区和姑苏区分别成交4574套和4405套，作为改善置业的地段，成交量一直在六大区末位。一是由于此区域出新楼盘不多，二是由于此区域房价较高，从性价比来看，不如吴中吴江。

2018年新房成交均价有涨有跌 总体较为平稳

从苏州大区（包含吴江）整体房价走势来看，今年房价走势比较平稳，起伏不大，前三个月呈现出稳步上涨的态势，3月上涨到点，成交均价为20363元/㎡。4月份开始下降，但下降幅度不大，之后三个月价格均保持在19800元/㎡左右，7月份之后，价格均保持在20000元/㎡以上！总体来看，2018年房价走势比较平稳，涨跌有度，渐趋理性。

区域成交均价方面，六大区县（含吴江）的房价走势也是较为平稳，从时间轴来看，各区价格有涨有跌，但是起伏不大。

从各区县来看，姑苏区和工业园区价格相对较高，均价基本保持在30000元/平以上，高新区价格基本在20000元/㎡以上，相城区和吴中区价格相当，均在20000元/㎡左右徘徊，总体变化不大，较于姑苏区和工业园区，价格可以接受，比较亲民，适合刚需选择。相对于其他五大区，吴江区的均价偏低，备受刚需者青睐，成交量也一直处于领先的位置，从其房价走势来看，成交均价基本保持在15000元/㎡左右。

从2015年突破15000，到2016年冲开2万大关，苏州的房价变化令人“猝不及防”，这两年房价明显温和了许多。虽然房价渐趋稳定，但是刚需门槛并没有降低，如果要问现在200万在苏州买多大的房子，答案可能是个悲伤的故事。另外，银行利率多次上浮，买房人成本也随之增加。今年记录苏州的楼市发展的史策上，无疑又新添了多少购房者的叹息，为什么当初没有买房意识那，“早知道早买了”，“早知道多买几套了 ”，可是世上哪里有后悔药可买。

【二手房】

总体情况：成交逐月上涨

据房天下数据研究中心统计，2018年1-12月，苏州市区（含吴江）二手房共计成交90790套，较于2017年的74089套，同比增加了16701套，涨幅为22.54%，二手房成交量相比去年稳中有升。

从单月成交套数走势来看，成交的峰值为8月份，共计成交9705套，谷值出现在2月，成交量为3926套， 随着“金三银四”的到来，2月之后，成交量开始上涨，6月份稍有下滑，但7月又开始上涨，9月达到峰值，之后成交量一直维持在8000套之上，只有12月稍有下跌，不足8000套。

2018年苏州二手房整体同比增加了16701套，涨幅为22.54%，1-12月份中，涨幅出现在9月，或是去年限购的原因，购房者还未适应，但今年的成交量还是借着“金九”大涨一次，同比增加5823套，涨幅为206.27%，看来今年对于购房者来说，房子该买还是要买。跌幅出现在3月，同比下降1308套，跌幅为17.10%，其他各月份同比均为上涨。综合看来，调控下的苏州楼市二手房仍然热度不减。

从区域成交来看，工业园区始终是大多数购房者的，以20538套的表现遥遥领先于其他区，该区域今年始终领跑，只有11、12月中下滑明显，被吴中区赶超；吴中区成交量为17847套位居第二，由图可看出，吴中区自2月大幅下降之后，一路上涨幅度明显，在11、12月份位列六大区之首；姑苏区成交16860套位居第三，由图可看出姑苏区紧随吴中，其涨势也十分明显；吴江区成交13402套，高新区成交12784套，相城区成交9482套表现平平。

2018年二手房均价6月下滑，总体稳中有升

从苏州大区（包含吴江）整体均价走势来看，今年房价走势起伏较大，尤其在6月，均价下滑到21163元/㎡，之后便回归平稳，在12月均价，达到23336元/㎡。一直在等房价下降的购房者，恐怕要失望了，今年苏州二手房房价并没有多大的下滑，反而有小幅度上涨。

但房价稳定是2018年的主要特写，很多人并不急于买房，甚至很多网友反应现在“卖房比买房难”，不过对于刚需购房者来说，房还是要买的，只是早晚的事。目测2019年房地产市场的局面将是这样的：理性的购房者、严苛的政策环境及土地要求、开发商经营模式更多维、合作形式更多元化、调控效果的更加明显，将使苏州楼市更加稳健成长。未来楼市或将继续降温，逐步回归到理性。