大限将至 苏州版国五条细则四大猜想

3月25日，省级“国五条”实施细则已经公布，根据国家的统一要求，各地必须在三月底将出台落实“国五条”的相关文件，因此，江苏细则本周内也肯定会公布，不会拖后腿。届时将会以省政府办公厅文件的形式发布。

江苏细则是否会像广东一样以转发国家文件为主，还是有可操作的具体做法，目前仍是个未知数。作为贯彻国家调控政策的地方文件，市级地方的落实细则更具“看点”。新房市场走向将如何变化？二手房价格是否会迎来上涨？限购区域是否会扩大？二套房贷款政策是否会调整……引发了各方人士对苏州楼市未来走向的猜想和探讨。

猜想1

二套房贷将收紧？

新“国五条”细则规定，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对此，业内分析，预计苏州出台相关政策的可能性不大，不过还得看今年上半年的成交情况而定。

事实上，在新“国五条”出台之前，关于房贷政策收紧的传闻就已满天飞。如果真的按照传言，二套房利率由1.1倍变1.3倍，那么不仅首付门槛高，房贷压力也将骤增，毫无疑问，这对于改善型购房一族会产生较大影响。而从目前多家银行反馈显示，暂未调整二套房贷首付比例。

鼎丰房产二手房部总监柏鹏表示，在进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率上，苏州作为二线城市本身并不具备“房价上涨过快”的基本条件，再加上目前苏州市场大多以刚需为主，因此应该不会提高二套房首付比例和贷款利率。当然还得看今年上半年的成交再做执行，在苏州新建商品住房价格控制目标出台后，房价仍然继续走高，不排除二套房贷收紧。

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猜想2

20%个税如何征收？

除对房地产调控政策会否就此继续从严的讨论之外，外界关注的焦点在于国务院在17号文中明确规定，“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

“20%个税”条款出台后，包括苏州在内的多地上演了争抢 “末班车”的景象。大多数购房者，尤其是二手房的潜在买家，都希望赶在地方执行这一政策之前尽快 “下手”，以避免缴纳更多的税费。对于公众最为关注的二手房交易个人所得税将按买卖差价20%税率强征，首次落地的粤五条细则规定是“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”

对此，一些专家和业内人士分析，这一政策仍待细化。“房价过快上涨”如何界定？过快上涨是怎样时间和数量的概念，到底5%是过快还是10%是过快。这种规定给地方的操作空间相当大。同时在17号文中提到的“差价”，要“通过税收征管、房屋登记等”查询历史信息才能获得，但广东要到年底才能建立全省联网的住房信息查询系统，因此这一政策如何执行仍有不确定因素。

如何拿捏尺度，已经成为摆在地方政府面前的难题。正如中国房地产业协会副会长朱中一采访时所说，“各地都要制定房价调控目标，但因为房价涨幅不同，各地的政策力度肯定会有所不同，上涨过快的城市政策一定会更加严厉。同时，各地的供求关系也有差异，这也是地方细则制定时需要考虑的重要因素。”

对于争议较大的二手房个税按差额20%征收，业内人士预测苏州版也不会做出明确规定，可能只是重申国务院表述。当然也不排除，执行北京盛传的个税征收标准：即如果出售房产是满5年住房，那么政策仍和以前一样，免征个税。如果是满4年住房，则只征收卖房所得的4%个人所得税，满3年住房征收8%，以此类推。若不是住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税。

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猜想 3

吴江区将纳入限购区域？

此次新“国五条”细则规定，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

目前，苏州市限购区域包括高新区、姑苏区、园区、相城区和吴中区。那么这一规定，是否意味着，去年9月1日并入苏州大市范围的吴江区也要纳入限购范围。

对此，苏州信义房屋法务所长蒋涛表示，苏州行政区域包括吴江区，他预测苏州应该会扩大限购范围。

猜想 4

苏州何时会征收房产税？

明确房产税扩容是此次新“国五条”的亮点之一。房产税从诞生开始就被寄予厚望，大家希望通过房产税的实施改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距。因此，继在重庆、上海试行征收房产税后，会在哪些城市征收房产税成为业界关注的焦点。

其实，房产税讨论、争议、猜测一直不断，3月19日税务部门传出江苏进入第二批试点，南京、苏州、常州等市将于今年7月起实施房产税试点，试点方案沿袭上海。3月21日，财联社发布消息称杭州、南京、深圳、青岛四个城市作为第二批的房产税试点城市，苏州、常州缺席。

虽然传言众多，但是从官方不断传递出的信息可以看出，房产税改革总体目标正在愈加清晰，即逐步向推开，那么，房产税究竟离苏州有多远？

对此，业内人士认为，房产税扩容应该是遵循自上而下的原则，首先扩容的可能是北京、广州和深圳等一线城市，苏州房价整体趋稳，应该不会出现在今年的扩容名单上。当然随着扩容力度的加大，明年或后年不排除征收房产税的可能。

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