房产新政下你买不买商铺

坊间“一铺养三代”之说是很诱人的。

拥有一个小店面，特别是的沿街店面，是很多小小创业者梦寐以求的生产资料。

房产新政给房地产投资带来诸多不确定性，很多投资客纷纷将目光转向商铺等商业地产，同时，伴随苏州各区域新的商业中心不断涌现，业界也传出了“商业地产将迎来春天”的声音。

那么，房产新政下，投资苏州商铺到底如何呢？我们就此展开调查。

【上篇】

商铺旺不旺有“三说”

商铺作为中长线投资，以租代售是主要的形式，但是通过租金来回收投资成本，前提是要保证商铺不能有闲置，要始终有人来承租。而生活中，我们也经常发现，有的商铺始终就是香饽饽，有的商铺换脸面来得个频繁，有的商铺甚至一空就是好几个月。

商铺到底旺不旺，偶然的背后有着某种必然，那么到底是哪些因素决定了商铺兴旺程度呢？

决定因素之1——地段说

“地段、地段，还是地段”，这句经典语录被奉为房地产业的金科玉律，商铺投资同样如此。

自去年年底手里有了一百七八十万的闲置现金，市民孙先生就一直在关注商铺投资。按照首付一半来算，孙先生把自己的承受底线定在300万左右。到底投资哪里，孙先生就很信奉“地段论”，要投资就要投地段好的。孙先生举了一个例子，同样面积不同地段，假设一个店铺市值200万年租金8万，与一个店铺市值300万年租金12万，投资其实差不多，而200万的店铺实际投入还要小得多，那为什么有条件宁可选择300万的地段，而不是选择200万的地段？

在孙先生看来，理论上投资回报差不多，但前提是要保证空置周期短、空置率低，好地段要比差地段风险小，风险小就小在好地段更不愁租，是旺铺，具有稳定的投资回报。这里还存在一个互为因果的循环链：租售两旺——地段好——价格高——租售两旺——地段好，其实互为因果。所以，孙先生铁了心要买十全街的商铺，不光是要十全街，而且是苏州饭店与南林饭店之间这一段。

一直租房做食品零售的张先生也感同身受。在他的多家直营店中，尽管观前店租金最昂贵，但是创造财富。在几年的品牌经营中，张先生也逐渐在改变思路：与其在不满意的地段开几家，不如集中精力与财力在好地段开一家。在张先生看来，地段的好坏，主要差别在人流，而且是有效人流。当然地段的好坏也是一个相对的概念，是相对于特定行业的。张先生说,观前商圈是一流地段，但要在观前街上买装饰材料，那观前商圈再好，也比不过看起来综合评价只能算是二类地段的养育巷，所以应该选择最对的地段，而不是最贵的地段。

地段好是大前提，但是同一个地段，商铺的兴旺程度也有天壤之别，还在于人流的具体集聚度和行走惯性。同样是观前街这样的一流，正面与背面就会有很大差别，有时候背面的商铺还不如二流甚至三流地段的正面商铺；同时，即便都是正面店铺，门面开阔没有遮挡的，肯定要比门面狭窄进深长或凹进去的要好，处于拐角和岔路口的，要比坡路和死巷的好。当然，这也不能排斥“酒香不怕巷子深”等品牌因素。

决定因素之2——心态说

经商除了“天时”、“地利”，还需要“人和”。有时候房东心态好不好，直接影响到商铺的可持续出租。

正因为有了“一铺养三代”的想法，所以，如果一大家子倾其所有就指望这个门面吃饭，那房东就容易把自己的利益化，这种心态下，房东就容易急躁、急于求成，甚至“杀鸡取卵”，有时候反而导致利益受损，商铺不旺。

十梓街有这么一个店面，之前租给一个开旧书店的人，10万一年的租金在当时并不算低，但旧书店就是薄利多销，太高的租金也承受不起。后来，房东大幅提高租金，书店主无法承受只得退租。结果，这个店面好几年都租不出去。

商业地产界有一种不成文的说法，商铺是需要养的，如果是纯租赁的中长线投资，其租金上涨速度是赶不上售价涨幅的。房东的心态就至关重要了，商业环境的培育需要一个过程，盲目攀高，只会对商业环境带来负面效应，没有了商业环境，商铺的价值也会随之下降。

此外，转让费的出现，也在一定程度上影响着商铺的可持续发展。作为装修补偿，转让费已经不是什么公开秘密。转让费本来应该是上个承租者收，但如今房东往往受到高额转让费的诱惑，自己收取转让费的已不是个别。

吴女士就遇到过这样的房东。5年前她在十全街租门面做生意，年租金6万元，但当时房东仗着地段好就要收取转让费4万元。签了3年租约，约定每年租金涨幅10%，说好半年一付。但是房东一直比较烦：第六个月刚刚收了上半年房租，第八个月房东就会以缺钱为理由提前来讨房租。因为合约签了3年，所以周边租金上涨，房东心理很是不平衡，就老想着急于把租金先拿到手。终于等到3年后合约期满，房东一下子把房租涨到了11万。比周边铺面的价还要高出10%，吴女士一气之下，不租了。后来从旁边租户的口中得知，店铺也空关了几个月，而最后承租价也降了10%。

有业内人士指出，当前，商铺租赁中存在这样一种现象，由于租金太高，承租户利润越来越低，势必会出现不停地转租，转让费因此水涨船高，进而加大了下一家承租户的成本与风险，其结果也就是在加大商铺闲置的周期与频率，这对商铺来说是致命伤。同时，商铺在一次次频繁的改头换面中，也在减少自己的寿命，每装修一次，就是对房屋破坏一次。

决定因素之3——功能说

是卖衣服，开饭店，还是做酒吧，不同的行业对商铺的功能，比如楼层、面积包括进深等都有着不同的要求。一般来说，合适的体积，相比于三层、四层的商铺，一层、两层面积适中的商铺卖、也租。

据从事过房产中介的老周介绍，的一批沿街商铺很多是街坊改造以后出现的，当时为了考虑错落有致，就有纯一楼的，有2层楼的，有3层的，并且一些商铺是越造越大，无论是买还是租，面积一大，那势必成本要高了，对于多数需求者来说，就是2层楼。一些承租户有时候也通过中介公司来找店铺，根据客户的需求，老周看出了一些共性的要求：体积不要太大，纯一楼，2层楼也还可以，一层楼面在35——45平方米之间，门面宜宽不宜窄，宁要宽一点，也不要进深太长。

孟先生的几家连锁店中也有一半是三层楼面的，租金是按三层楼面来付的，但实际能利用的只有一楼，二三楼更多成为仓库，空间很浪费。开服装店的孙小姐也表示，现在要找到纯一楼的铺面还真不容易。

记者走了一下平桥直街和十全街，纯一楼的铺面寥寥可数，三层的铺面却占了不少。 100平方米的商铺三个楼面一分，其实每层楼面面积都很小，要想再分割分租出去做点其它什么存在困难，实际上即便真的进行人为再分割了，满足的功能看是增加了，但却破坏了商铺的正气。

孟先生举例说，凤凰街上有一家甜品店，原本生意不错，因为租金上涨就选择了把一楼店面分租出去，重新铺设楼梯，自己退守二楼。对此，孟先生并不看好：店家只考虑到分租一楼减少房租，减轻压力，但并没有想到在店面缩水的同时伴随的是因店面缩水而引发的客源的缩水。店体太大，租金太高，出租存在风险，楼层太多，实际空间利用率太低，出租也存在风险，所以，商铺的功能实际影响到商铺的实际租售。

【中篇】

点击苏州商铺发展两大要素

市场市场，先有“市”后有“场”。

博思堂地产综合服务股份有限公司副总经理王九一说，追根溯源，的苏州商铺，是由庙会、赶集、菜市带来的人流逐渐形成的。一开始相对集中，像传统的观前街、石路等，主要集中在古城区，是个单核。近10多年，随着城市交通的延伸和城市区域的外扩，新的商业中心开始涌现，商铺也由单核向外围扩散。由此，也带来了商铺业态构架和价格两大要素的变化。

三波冲击下的业态新构架

商铺发展的一大要素是形态。相关人士分析，从上世纪90年代后期至今，苏州商铺发展主要受到了三波冲击。波是大商场的扩张，低端的商业受挤压；第二波是大卖场的出现，带来所谓“3公里死亡圈”；第三波是城市综合体的出现，很多小商铺被吸引进入，小舢板集成大舰队。

从沿街店面到入驻新商业中心及城市综合体，商铺的存在方式和存在空间都在发生深刻变化。商铺所面对的市场人流也在变化。以观前街为例，以前多是苏州本地人去逛逛。但现在，逛观前的主流群体已是外来人口。随着城市圈的不断外扩和商业多中心的形成，很多人都选择就近消费、舒适消费，特别是有车一族已很少愿意去传统商圈。

但这些变化，并不影响到商铺的整体价值。王九一表示，从长期来看，各种形态的商铺将是价值趋同，均衡发展的。像一些非传统意义上的，政府引导单个产业的集聚，形成电脑一条街、婚庆一条街、装修一条街等，这些地段的商铺同样租售两旺。一些新建住宅区的沿街店面，满足人们生活便利的需求，很有市场；一些购物中心和城市综合体则主要吸引目的地消费,商铺同样有市场。

有人也担心，在一些新的购物中心和城市综合体，底层商铺可能更旺，越往上越冷清。王九一表示，在商业地产领域有“正反金字塔”之说，即地上的是正金字塔，商业氛围往上逐渐减低，地下的是倒金字塔，商业氛围往下逐渐降低。不过，现在引入新的停车方式后，通过在二三层建停车场，将人群均匀送到各个层，各层商铺都得以盘活人气，均衡发展。

经济大背景中的价格趋向

商铺的另一大要素就是价格了。

据商铺投资人孙先生介绍，十全街商铺的平均售价在每平方米2.5万元至4万元之间，从中间地段向两头，价格逐步走低。 100平方米的商铺年租金在10万元到13、14万元之间。平桥直街商铺平均售价在每平方米1.8万元至2.8万元不等，120平方米左右的商铺租金在8万元到10万元。临顿路商铺平均售价在每平方米2.5万元左右，120平方米的商铺，租金在12万元左右。

虽然同一套商铺或者同一地段同一类型相同面积的商铺，不同的中介挂牌价相差不少，但孙先生也发现，还是会有卖家在短短时间内突然一下子提高售价的情况，这种情况，买主就千万要留心。

孙先生表示，从国外成熟的商铺投资回报来看，综合一般在5％上下。近年商铺售价翻了一个跟头，而租金却一下涨不上去，如果把商铺作为长线投资来以租养房的话，投资将会越来越低。目前，商铺的投资基本上在3%左右，能达到4%就很好了，而二手商铺还存在很大的税费负担，8%-10%左右的税费，就意味着一套300万的商铺买家要额外多承担二三十万元。孙先生表示，自己“租金/售价算投资”的算法还没有把这部分钱加进去，否则投资更低。

王九一表示，总体来说，苏州商业地产的发展是滞后于整体经济发展的，相比于住宅，开发总量较少。但反过来说也是一个利好消息，就是商铺等商业地产有很大的市场空间。苏州的商业地产在保留传统特色中开始加入现代元素，大型购物中心等商业综合体将是未来发展的潮流。像印象城这样的大规模商业综合体将是苏州商业地产发展的趋势。

【下篇】

商铺的春天已经来了？

房产新政就像是一套组合拳，给很多投资客特别是投机客当头一棒，在市场浓重的观望情绪下，投资目标是否会因此转向受政策面影响较小的商铺等商业地产呢？搜房网最近组织了一次专题访谈，业界对此说法不一。

【顶方】新政给商业地产带来利好

王九一表示，本次政府楼市新政并没有对商业地产形成约束，给商业地产在一定程度上带来了利好条件：

——新政颁布拉小了投资商业和投资住宅的差距，新政出台后，普通住宅二套房利率提升为50%与商业地产的首付比例相同。

——新政下住宅投资门槛提高，商业地产投资价值凸显。投资客将目标瞄准房产市场都是看中其高保值的特性。商业地产并未受到政策冲击，其投资价值保持稳定。就苏州商业地产市场来看，商铺近期受城市规划和交通发展的影响价格涨幅较大。

——政府推地偏向商业地块。自去年以来，苏州推出了大量商业服务性地块，从推地量来看，未来苏州商业地产发展潜力巨大。

【踩方】商业地产春天还需等待

苏州华美世居不动产总经理刘玖灵说，新机遇是有的，但是商业地产的春天并不会马上出现。

近年来，由于住宅市场被爆炒，使得商业地产备受冷落。而这次政府的宏观调控，对住宅类投资有一定的抑制作用，但这并不表示投资住宅类的人群会立马涌向商铺项目，因为原本准备投资住宅市场的“散户”们，他们要求的是高比例、安全、快速的回报，而商业地产的价值主要体现在它的长期性和稳定性，是需要长时间来实现投资回报的，苏州投资商铺的投资者们一般都是买来出租的，需要5-6年的培育期。商业地产的快速回暖，近期很难实现。

刘玖灵表示，总体来说，新政对于商业地产是个推动，但商业地产新转机不会马上出现。尽管新政当下，投资商铺的优势凸显，整个商业地产也走在一个缓慢回升的道路上，然而对中小投资者来说，理性投资，规避风险，才是有助于商业地产正常发展的必要选择。

链 接

选择商铺要注意些啥？

【专家建议】

王九一：对投资苏州商业地产，我有三个建议：，要看楼盘是否有重大规划及交通利好条件。好的规划及交通条件能够为所投资的项目带来潜力。第二，要看项目本身是否有特点，是否具备投资价值。第三，要看开发商的实力，不但要看开发企业的名气还要看它对项目的营销及推广是否有力，看其提出的目标有无竞争力及是否具备实现目标的能力。总之投资者在投资商业地产时不妨多个心眼，多方考察后再做出投资决策。

刘玖灵：方面是从投资者自身来说，投资商业地产，尤其苏州地区投资商铺，能租出去是最关键。这其中就考虑到投资者在投资商业地产中资金，考察规划，考察市场，选址等等诸多方面的问题。第二方面是看开发商的实力怎样，就拿最简单的实例来说，开发商是否，几年，年怎样，这些都是投资者在投资商业地产时所需要留意的问题。

【民间支招】

在网上，就有人这么总结：考察临街商铺，有以下一些技巧：一观街道曲直，二察人流去向，三点沿街铺数，四量门前宽窄，五辨品牌遮挡。地段好，人气足，商铺旺，租售价格高，是个连锁反应。

根据多年的经验，张先生也谈了一些切身感悟：商铺选址马路不要太宽，能够转化成实际消费力的人数会随着车速的提升而大量减少；门面看起来正气一点，前面开阔，没有树、电线杆之类遮挡；选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺；尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺，在同一条笔直的街道中，不要凹进去。