卖房人为毁约竟想出N种理由

房屋买卖合同签订后，卖房人祁某觉得价格定低了，心中一直纠结，恰巧这时又蹦出个买房人愿以更高价格购入，于是祁某心中打起了小算盘。但鉴于合同中既有定金条款又规定了违约责任，祁某也是投鼠忌器，不敢贸然行动。前天，祁某打电话到沧浪区法律援助中心，向值班律师咨询如何操作才能不需要再履行合同而又不承担违约责任，在遭到拒绝后却将自己苦思冥想的N种毁约理由和盘托出。

理由一：卖房时未征得另一实际共有人同意

祁某自述：我是外地人，2006年和朋友胡某一起在苏州投资买房，胡某由于没有时间且不便出面，买房事宜均由他一手操办。这套房子的产权证上也只有他一人的名字，不过他和胡某私下就房屋产权签订了书面协议，约定产权由双方共享。现在如果胡某提出卖房时未征得他本人的同意，主张合同无效是否可行？

律师观点：首先没有看到祁某所说的协议，对其真实性表示怀疑。其次即使存在祁某所称的关于产权的书面协议，胡某也很难以未得到他的同意为由主张合同无效。物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，这就是物权的公示公信原则。根据这一原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，即使存在合法的“隐性”共有人，也不能向善意第三人直接主张权益，而只能向擅自处置房产的共有人主张侵权责任。

理由二：为避税，合同价格低于实际价格

祁某自述：自己的房屋产权未满五年，按照新的税收政策，需按差价缴纳营业税，经过房屋中介的安排，买卖合同分成主、副两个合同，送到房管登记部门备案的主合同价格低于实际价格，差额部分放在副合同里，即房款由买方分两块支付，从而大幅减少了应缴纳的营业税。现在能否以买卖合同规避国家税收法规，主张合同无效？

律师观点：合同法规定，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益的合同无效。虽然祁某和买方为规避国家税收法规，签订的合同应属无效，但该无效应仅限于价格条款的无效，合同其他部分还是有效的。另外确认合同无效的权力属于法院，即祁某如果想以此为由主张合同无效，需要起诉到法院，由法官做出判决。国内已经有不少法院做出此类判决，基本上都是认定避税的价格条款无效，但同时又判令买卖双方按照实际价格履行合同。

理由三：买方申请贷款时所提供的资料不实

祁某自述：买方首期支付了30%的房款，其余部分需向银行申请按揭贷款。在和买方商谈合同期间，自己掌握了买方的一些资料，认为买方向银行提供的收入证明有假。自己能否以此为由向买方贷款银行举报，这样一方面买方获得不了贷款，另一方面根据合同约定，既可以解除合同，还可以追究买方的违约责任？

律师观点：申请人在向银行申请贷款时，本着诚实信用原则，应如实提供资料。祁某的理由在法律上虽然可能行得通，但在道义上建议他不要这样做。买方以虚假资料申请贷款固然不对，但祁某想以此获得利益则更是不该。如果买方一旦知道是祁某的原因造成贷款失败，后果不堪设想。另外，如果双方打起了官司，法官也会考虑祁某的解约意图，做出公正的判决。

名仁律师事务所的吴香柱律师表示，自2009年上半年房市转暖以来，二手房买卖中卖方毁约屡见不鲜。这一方面需要买家在签订合同时详细列明定金和违约责任，加大对违约的惩罚力度，另一方面也要做好调查工作，摸清房产共有人、租赁、抵押、户口等信息，同时在签订合同时严格遵守国家法律法规，以免留下漏洞、节外生枝。