下半年房贷利率或持续攀升 住房贷款办理难

记者通过一项报告获悉，房贷利率在今年5月达到4.73%，约等于基准利率的九六折，与利率时点2016年9月相比，利率增加了0.3个百分点，增幅7.26%。未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧。同时，个人房贷利率还将持续攀升，11月可能达到5.1%左右。

房贷问询量明显下降

3月17日，北京宣布执行“认房又认贷”，同时将二套普通住房的首付比例从五成提高到六成。这和之后接连出台的规定一同被称为“北京史上最严的房地产调控政策”。但在遏制了投机者的同时，也让部分刚需购房者陷入被动。

西三环一家股份制银行网点信贷部祁经理向北京商报记者介绍，他们接触的客户中，不少都是为改善住房条件而换房的，但“3·17”新政之后，有的人因为先前有过房贷，有的人则是卖的房子还处于“在途交易”阶段，因此都要按照二套房的标准来付首付。

他以一位客户高先生为例，高先生此前的旧房卖了300多万元，但还没有走完手续，新房需要500万元，政策出台后，首付比之前多出50万元。“本来没调整之前首付额就不算少了，不少人为了多出的这几十万元又要四处凑钱，或者申请银行大额信用卡，甚至有人都想借高利贷。”祁经理介绍道。

不仅是有换房需求的人因政策调整陷入被动，首次购房的人群也面临一些难题。今年上半年，北京地区银行在房贷利率方面有过四次影响较大的上调动作，其中“3·17”新政前只有一次，即元旦时银行普遍将首套房房贷利率折扣由8.5折回调至9折；“3·17”新政后有三次，分别是3月下旬，16家银行进一步将首套房房贷利率由9折上调到9.5折；“五一”前后，约10家银行将首套房房贷利率上调至基准利率，二套房的贷款利率在基准利率基础上上浮20%；以及6月初，部分银行将首套住房按揭贷款利率上调至基准利率的1.1倍。

仅按照首套房基准利率来计算，北京购房者贷款额平均在200万-300万元，购房者的月供比年初时增加2000多元。这直接“吓退”了一些人。北京商报记者日前问询多家银行信贷人员发现，“3·17”新政后，房贷问询量出现明显下降。

批贷没有确定时间表

银行上调房贷利率的背后，主因在于银根缩紧，没有额度。同样出于这个原因，多位信贷人员介绍，“3·17”新政后，市场还有一个明显的变化，就是银行放贷时间延长，放贷规模下降。“要么贵、要么等”是不少银行给购房者提供的惟二选择。

据了解，目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长，甚至有部分房产中介以及银行信贷人员表示，批贷周期“没有确定时间表”。伟嘉安捷企划总监吴昊介绍，此前各家银行都是分行支行自己调配额度，根据实际情况调整，且为按年发放，所以一般会在年末出现额度紧张的情况，但今年不少是总行直接按月发放定量的贷款，可能到月中月末就没有了。此外，房贷审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。

银行收紧房贷的趋势也有数据可以印证。根据北京银监局发布的报告显示，自“3·17”新政实施后，4月、5月北京市商业银行个人住房贷款发放规模持续降低。其中，4月第2周至第4周，北京地区商业银行发放个人住房贷款共153.28亿元，周均环比下降20%；5月新发放218.15亿元，比4月进一步少发放17.93亿元，降幅7.59%。

另外值得注意的是，信贷资源优先支持刚需的力度不断增加。根据5月数据显示，“3·17”新政实施后发放的贷款中，既是次买房，又是次申请房贷的“处女贷”占比84.32%，占比较4月上升0.87个百分点，发放金额比4月增长179.28%。

四大原因影响本轮个人住房贷款利率上升

中国经济网记者通过报告了解到，关于本轮个人住房贷款利率上升的原因主要四个：

1、楼市调控政策趋紧、金融业银根收紧和金融秩序整顿；

2、通过观察分析历史数据发现，不论是房价，还是住宅成交面积，都和个人住房贷款利率呈负相关 关系；

3、与历史相似时点对比，此次房贷利率上升的原因与2012年9月份至2014年三季度房贷利率上升的原因更接近，都存在楼市调控和银根收紧的情况。房贷利率与楼市调控政策，它们共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥了调控作用；

4、预计今年底以前房贷利率仍将上浮，明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率将延续上浮趋势。热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比将于11月正转负。

多位业内人士提醒，随着三季度的来临，各家银行不排除继续收紧房贷的可能性。在稍早前接受北京商报记者采访时，中国社科院金融所银行研究室主任曾刚从市场资金面角度指出，在短端利率上行后，银行融资成本上升，肯定会抬高贷款的利率水平，由此预计二季度末后银行贷款利率会明显上行。

专家也表示，收紧的趋势预计会延续，这一点是需要警惕的。吴昊认为，是否会进一步收紧，具体要看房价走势，如果房价持续走低，有可能维持现状，房价反弹的话，银行便还会收紧，表现为利率上调等。

年底以前房贷利率仍将上浮 目前房贷利率处较低水平

关于未来房贷利率变化走势，时刻牵动着蛰伏在市场上观望的购房者，尤其是刚需群体。据中国经济网记者了解，如今购买首套房的人基本都属刚需，买房是为了解决自住的需求，刚需人群手头资金多并不宽裕，少数银行提高首套房房贷利率，的确会在不同程度上增加刚需人群的购房成本，但影响并不过大。

一项报告认为，未来半年，预计政府不会放松对楼市的调控，并且短期内银根将持续收紧，国家仍将继续整顿金融秩序，金融去杠杆依然将继续，种种迹象表明，今年年底以前房贷利率仍将上浮。预计明年，我国央行存在加息的可能，一方面美联储的多次加息，会逼迫其他国家跟进；另一方面，如果我国一直不加息，则银行不仅无法合理发放新增房贷，而且截止2016年底，共有19万亿存量房贷，其中包括很多七折、八折、八五折、九折利率的房贷，这些有折扣的存量房贷，将出现一定程度的亏损。预计明年我国货币流动性趋紧的情况仍可能得不到改善，房贷利率仍将上浮。另一方面，与历史上的房贷利率相比，现在的房贷利率是较低的，因此即便未来半年房贷利率抬升，其仍处于偏低位。

11月个人房贷利率或达5.1%左右

同时11月前后房价环比或现正转负

限购限价限转售等房地产政策主导楼市降温的阶段已经过去，未来半年和一年，货币、房贷、资金面，将成为热点城市楼市降温的主导性因素。去年以来，在一系列调控政策的施压下，热点城市楼市已经有了筑顶下行的趋势，预计未来半年楼市调控政策松紧度基本不变，但金融环境继续呈紧缩态势。预计个人房贷利率还将持续攀升，今年11月可能达到5.1%左右，届时从本轮房贷利率开始上涨的2016年底算起，持续增长时间将达到一年左右，增长0.6个百分点。在上轮楼市降温期，从2012年9月到2014年4月利率持续上升19个月，增长0.58个百分点，房价便出现了下跌。从以上可以看出，本轮房贷利率的增长持续时间和增长幅度与上轮楼市降温期的情况类似。同时，我们还考虑到当前一二线和部分三线城市面临的房地产调控强度，已经全面超过2011年和2014年。

除了房贷利率问题，房价的走向趋势同样备受瞩目，在市场基本面的的大貌上，房价的环比增速也或将在下半年发生改变。中国经济网记者通过报告了解，综合考虑房贷利率变化与房地产调控强度，报告分析指出：热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势。国家统计局新公布的5月份70城房价环比涨幅为0.8%，报告认为这一指标将于11月前后下拐，也即房价环比正转负，并且本轮房价下行的时间预计将比2014年更长。

来源：中国经济网、北京商报 ，综合整理报道