苏州为什么不建议商改住？ 商改住和商住两用区别何在？

1.产权问题

不同于70年的住宅物业产权，商住房一般是40年或50年的商办产权，到期将有较大风险。《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而"非住宅建设用地土地使用权"，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付出让金。如果因社会公益需要的，则土地被收回。

2.自身问题

首先，商住房因其性质归属于商业或办公，验收审核的标准不同于住宅，对于房屋通风及各种居住安全要求标准不一样，本身存在不少住宅该规避但商住房未去规避的安全隐患。其次，商住楼大部分是不满足民水民电条件的，通燃气就更不用提了。另外，大部分商住楼的容积率一般会高于住宅限制性2.8以下的容积率，人口聚集密度也高，舒适度自然下降。加上自住与办公使用混合一起，居住人群复杂，存在一些不可判断的其他隐患。还有不能落户等生活便利上的各种烦心事也会在后续生活中不断显露出来。

3.资金问题

从购买阶段的首付比例高，商业贷款高于公积金等，到商住房转让成本高，除了契税高于一般商品住宅之外，还需额外征收营业税、土地增值税等。限购后更是严格控制变现模式，增加持有压力和变现难度。

合景领峰公寓(吴中木渎）

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万达广场 (姑苏城北街道）总价低于市场价

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三香弄小区 (姑苏彩香街道）

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华润置地橡树湾 (相城元和）

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