新年执行新利率 苏州公积金买房、还贷的10个问题

住房公积金是购房者买房的一大助力。据统计，2015年，仅苏州市住房公积金管理中心就发放公积金贷款55751笔，发放金额约227.3亿元。去年，中国人民银行数次下调公积金贷款利率，近一次调整时间是2015年10月24日，这也是目前苏州市住房公积金贷款执行的利率。详情如下：

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

（2015年10月24日起实施）

苏州住房公积金执行的相关措施

（1）由于苏州住房公积金在去年处于高位运行，因此自2015年11月1日起，苏州市住房公积金管理中心所属各分支机构受理的住房公积金贷款，按照贷款审批通过日期排序，全面实行轮候放款。

（2）为了方便购房，苏州工业园区社保基金（公积金）管理中心与建行、工行联合推出了“个人住房公积金贴息（组合）贷款业务”，简称“贴息贷款”。

（3）《苏州市住房公积金个人失信惩戒实施细则》出台并实施，凡以欺骗手段违法提取本人住房公积金账户内储存余额、获得公积金贷款的，或是无故连续拖欠公积金贷款还款的，高将取消5年内提取住房公积金资格和申请公积金贷款的资格，同时失信行为将纳入个人信用系统。

在苏州申请住房公积金贷款买房的条件

（1）借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户（以下简称个人账户）处于正常缴存状态；

（2）无公积金贷款余额；

（3）首次或第二次办理公积金贷款；

（4）购买、建造、翻建、大修苏州市范围内的自住住房；本项所述购买自住住房包括普通住房、联排别墅（屋）、酒店式公寓（70年产权）；

（5）购买住房的首付款不低于规定比例。办理公积金贷款的，首付款比例不低于住房总价的20%；

（6）能够落实贷款担保。

苏州住房公积金贷款额度计算方法

一种是，按个人账户余额的倍数计算。可贷额度计算公式为：借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）个人账户余额之和×10（倍）。个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算。

另一种是，按还款能力计算。可贷额度计算公式为：借款申请人（含参与计算可贷额度的共同借款申请人）缴存住房公积金的月工资基数之和×35%（规定比例）×12（月）×贷款期限（年）。

苏州住房公积金贷款的可贷额度及要求

一是，不超过贷款高限额。

（1）借款申请人及共同借款申请人中有两人（含）以上共同参与计算可贷额度的，贷款高限额为70万元；仅借款申请人参与计算可贷额度的，贷款高限额为45万元。

（2）首次使用公积金贷款购买套型建筑面积90平方米（含）以内的普通住房，且住房总价不超过110万元的，贷款高限额为住房总价的80%。

二是，不超过住房总价与已支付首付款的差额。

三是，选择按个人账户余额的倍数计算可贷额度的，月还款额（按等额本息还款方式计算的本金和利息），应不超过借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人住房公积金缴存基数之和的50%。

注意：住房公积金贷款额度、短或长期限、月应还贷额等因人而异，贷款额度以柜面审批为准。

申请住房公积金贷款、使用公积金摊还商贷……购房者遇到了不少问题，也有很多疑问。为此小编整理了一些典型问题，均有公积金管理中心官方解答，供参考。

1.新年执行降低后的公积金贷款利率，为什么首月还款额比上月多？

答：根据规定，从2016年1月1日起，住房公积金贷款执行中国人民银行新基准利率。执行新利率后，采用等额本息还款方式的贷款职工，其月还款额将进行重新计算。由于新利率是从2016年1月1日起执行，因此2016年1月还款额中的利息将分段计算——去年12月的利息按照老利率计算，今年1月的利息按照新利率计算。如果贷款还款日比较靠近月初，那么今年1月份使用新利率的时间较短，就可能会造成职工月还款额上升。而从2月份开始，每月还款额与利率调整前相比就会下降。

2. 园区“贴息贷款”是什么？与住贷有什么区别？适用范围是哪里？如何申请？

答：（1）贴息贷款即参保人员申请住房公积金贷款后，由银行先行垫付资金放款，利率为住房公积金贷款利率，住房公积金贷款与商业贷款的利息差额由中心承担，参保人员享受住房公积金贷款的各项权益，无需承担任何额外的费用。

（2）参保人员在购买苏州大市范围内自住住房、且该房源已经园区公积金中心审核备案的，可向公积金中心申请住房公积金贷款。指定房源是指：已经园区公积金中心审核备案的一手房房源(独栋别墅除外)，可列入住房公积金贷款房源；已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的成套存量住房可列入住房公积金贷款房源；所谓苏州大市范围内，是指苏州市区及各县市。

（3）贴息贷款除需符合住房公积金贷款的各项条件外，还需满足银行的放贷要求，目前已开通此项业务的银行为建行和工行，具体可咨询以上两家银行。为缩短放款时间，原则上建议参保人员选择贴息贷款。申请贴息贷款后，可在借款合同签订后的五个工作日内放款。如不符合办理贴息贷款条件的，公积金中心将以排队轮候的形式发放住房公积金贷款。

3. 园区住房公积金贷款额度如何计算？贷款年限有何规定？

答：（1）参保人员申请住房公积金贷款的可贷款额度可按“缴费基数”或“住房公积金账户余额”两种方式计算后自行选择，具体可登录园区社保基金（公积金）管理中心网站试算。（2）共同申请贷款的，按主借款人参加社会保险（公积金）综合保障计划的类型确定住房公积金贷款条件、额度和年限。（3）中等偏低收入住房困难家庭购买保障性住房申请贷款的，其贷款额度可适当上浮，多不超过3万。（4）实际贷款额度为可贷款额度与高贷款额度相比，取低。

园区高贷款额度及长贷款年限

（5）购买新建普通住房的，贷款年限长不超过30年；购买二手房、自（翻）建住房的，贷款年限长不超过20年。借款申请人的借款年限可在法定退休年龄上延长5年。

4. 未婚情侣，苏州、无锡两地缴存住房公积金，共同使用全商贷在苏州购房、还贷，能否申请公积金摊还商贷？需要如何办理？

答：如果在苏州有缴存住房贷款，且是主贷人的话，正常偿还住房贷款期间，可以办理“委托提取”。偿还住房贷款委托提取住房公积金也就是“委托提取”，是指缴存住房公积金的职工委托所在地公积金管理机构和贷款银行，在其按月偿还住房贷款后，依据其按月偿还贷款情况提取住房公积金（含新职工住房补贴），并直接划转到指定扣款还贷的个人银行帐户。请您凭相关证明材料到贷款银行办理签订《委托协议》手续。证明材料包括：借款合同、职工与贷款银行签订的扣款还贷委托书及指定扣款还贷的银行存折（卡）、身份证、公积金卡。委托人公积金帐户要保留缴存地政策规定的留存额（虎丘分中心留存额为近一个月的公积金月缴额）。

5. 曾经使用住房公积金摊还首套房的商业贷款，现在购房二套房，还能用公积金贷款吗？

答：您曾办理住房公积金提取，不会影响住房公积金贷款申请。您购买住房且符合住房公积金贷款条件的话，可以申请住房公积金贷款。

6. 首套房使用纯住房公积金贷款，尚未结清。现在计划购买二套房，采用纯商贷，能否申请住房公积金摊还？

答：委托人如有多处住房贷款的，只能委托其中一处；如有公积金贷款的，应当优先委托偿还。如果您有未还清的住房公积金贷款，公积金应优先偿还住房公积金贷款，不能用于偿还商业贷款。

7. 夫妻双方共计申请过2次住房公积金贷款，且均已结清，还能第3次申请住房公积金贷款买房吗？

答：（1）目前根据苏州市实际，以查询借款申请人在住房公积金信息系统中的住房公积金个人住房贷款记录作为第二次及以上住房公积金贷款的认定标准，暂不查询商业贷款记录。具体为：申请住房公积金个人住房贷款时，借款申请人中任何一人均无住房公积金个人住房贷款记录，属于首次住房公积金贷款；申请使用住房公积金贷款时，借款申请人中已经有且仅有1次住房公积金贷款记录的，属于第二次住房公积金贷款；申请使用住房公积金贷款时，如果借款申请人中已经有2次及以上住房公积金贷款申请记录的，则认定为第三次及以上住房公积金贷款。

（2）夫妻双方有2次及以上住房公积金贷款申请记录的，则认定为第3次及以上住房公积金贷款。目前停止向第3次及以上申请使用公积金贷款的职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

8. 在园区缴纳住房公积金、在吴江买房，可否用住房公积金摊还房贷？每月摊还金额如何计算？

答：（1）在园区正常缴纳住房公积金期间，可按规定使用住房公积金入账金额偿还吴江的房贷。

（2）参保人员按规定可用于偿还住房贷款的公积金可用金额大于、等于上月银行实际还贷额的，按上月实际还贷额提取；小于上月实际还贷额的，按可用金额提取。

9. 请问：原来规定的还贷结束后一年内可一次性提取公积金账户余额，这个规定是否还在执行？原来选择的等额还款，是否可以用账户余额提前还款，或者提高每月还款额度？

答：（1）还清全部住房贷款，可以一次性提取住房公积金。如果您是公积金与商业组合贷款的话，还清全部住房贷款后，持身份证、住房公积金卡、本人名下的银行卡（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、苏州银行任一即可）至住房公积金提取承办银行网点或缴存地住房公积金管理中心服务大厅办理提取手续。

（2）如果采用公积金与商业组合贷款的话，借款人在借款合同约定的借款期限内，可根据个人意愿调整月还款额度，每年可申请调整一次。即：可以通过缩短剩余借款期限来调高月还款额度。组合贷款中商业贷款的月还款额度调整以贷款银行规定办理。

（3）借款人应持借款合同、身份证、收入证明至贷款所在地住房公积金服务大厅的贷款银行办理调整手续（注意：申请调整月还款额度时贷款帐户无）。

10. 夫妻双方加其中一方父母共同为房屋购买人（购房合同上有四个人名字），想用父母的住房公积金帮忙还贷，父母公积金正常缴存但是已用于另一处房子还贷，这种情况下，父母是否可以和子女一起，申请公积金（组合贷款），四人一起用公积金去还贷款？

答：（1）现在购买住房的《购房合同》上同时有四个人的名字，如果父母住房公积金贷款还未还清的话，现在新购买的住房不能申请住房公积金贷款；如果父母住房公积金贷款已还清，且符合住房公积金贷款条件的话，可以申请住房公积金贷款，但属第二次住房公积金贷款。

（2）委托人如有多处住房贷款的，只能委托其中一处；如有公积金贷款的，应当优先委托偿还。根据上述信息，如果父母有未还清的住房公积金贷款，父母的住房公积金应用于偿还该笔住房公积金贷款。如果父母的住房公积金贷款还清后，可以用于偿还另一笔住房贷款。