是谁点燃了苏州楼市冬天里的一把火?

楼市狂想一：逢拍必涨楼市3.0时代离我们有多远?

11月24日，苏州年内的第六场土拍，原大华市场地块各大开发商拉锯62轮，每轮加价幅度高达1000万，终以12.36亿元成交，溢价率88.39%，楼面价高达15864.5元每平，成为吴中区新地王。而在9.29土拍中位于姑苏区留园路北的24号地块以3.1万/平的价格拍出，直接刷新了苏州单价新地王。

此前在8月下旬土拍的影响下，苏州市区住宅均价全面破万，部分楼盘价格涨幅达5000元。目前苏州楼市热门区域诸如园区湖东、新区狮山路板块，住宅均价已经突破20000元/平米。狮山路板块作为苏州高新区早启动的片区，今年六月土拍中，外来房企入驻狮山路板块，楼板价达到12760元/平米，8月下旬土拍，狮山路板块高楼板价更是达到15216元/平米。

苏州楼市可谓是“逢拍必涨”，土拍效应显现，大有面粉贵过面包的态势。业内人士预测，这么多高价地王在苏州出现，势必会带动房价的全面“崛起”，以15000的楼面价为例，建造成本加上营销成本，25000以上才能保本。由此可见，苏州楼市的“3.0时代”已经离我们越来越接近了。

楼市狂想二：二孩来了 四房才是主角?

刘先生是个80后，家里有2个小孩，相差1岁半。刘先生家有3房，等二娃长大点，他打算让2个孩子睡同一屋的高低床。“大娃自己住一间，二娃跟奶奶住，我们夫妻住一间，但始终不是个办法，还是要换4房。”

刘先生这样的二孩家庭，对户型要求是至少4房。原本被称为改善性住房的四房产品，变成了刚需产品。刘先生说，除了4房的硬性条件，他还对小区的景观、亲子设施、教育、商业等方面的配套有更高的要求。

家庭“普遍二孩”后，楼市大的变化就是四房变成刚需品。生了二孩，三房单位显然是不够住的。孩子候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。

一房企营销人士就认为，针对市场变化，即原来120平方米设计为三房，现在争取设计成四房。在面积一定、控制总价的情况下，紧凑户型会得到充分发展，也会对户型设计产生深远影响。

楼市狂想三：房价高企 价格洼地今何在?

回看今年苏州楼市，土拍不断，起拍楼面价一场比一场高。9月土拍后尹山湖地价破万，多家楼盘直接抱团飙涨，某盘更是单价直涨了5600元/平;8000+的楼面价亦将相城房价带入新的高度。不少网友直呼：相城恐怕9字头也要摘掉了。

作为本年度第六场土拍，11.24日土拍同样“惊艳”。作为苏州少有的价格洼地之一，高铁新城版块近年来越来越受购房者的青睐。但是，本场土拍之后，或将打破“价格洼地”的局面。位于苏地2015-WG-43号地块，房企以楼面价8209元/㎡的价格竞得，楼面价显然已经高出附近楼盘的首次开盘价。

业内人士调侃，11.24日土拍大的贡献就是“消灭”了苏州仅存的几个刚需置业洼地。“部分区域的面粉都超过面包了，房价还怎么会降。”有业内人士坦言。

结语：

“如何消化这么多的高价地王?”资深业内人士认为，苏州市区个别区域和版块的去库存压力依然巨大，非住宅产品的库存依然高企，对于急需土地补仓的那些房企来说，还是要正视这个现实。

从成交数据中我们看出，刚需一族依然是苏州楼市的主力客群。那么，如果直接跳过“万元左右”房价，苏州楼市还能走多远?苏州各大区域发展并不平衡，每个版块是否都有支撑高房价的潜力?