购买农村房后户籍迁入法院认定买卖合同有效

外村人购买本村房屋后户籍迁入本村，买受人请求确认房屋买卖合同有效获支持。近日，江西省泰和县人民法院一审判决原告刘某某与被告郭某某签订的房屋买卖协议有效，郭某某应协助刘某某办理房屋产权过户手续。

2008年，刘某某看上了郭某某位于泰和县澄江镇某村的一栋三层房屋，郭某某也愿意出售该房屋。但刘某某当时的户籍是在泰和县塘洲镇，为规避外村人购买本村房屋可能无效的风险，双方遂于8月26日签订了一份“以物抵债”的协议书，协议约定：因郭某某欠刘某某256000元，现无法归还，郭某某自愿将坐落于澄江镇某村的一栋三层房屋性抵偿给刘某某。后刘某某支付256000元给郭某某，郭某某将房屋所有权证交给了刘某某，刘某某一家于2009年7月搬进上述房屋，并居住至今。2012年4月12日，刘某某把户籍迁至房屋所在村组。但几年来，郭某某一直找种种借口不协助刘某某办理房屋过户手续，为此，刘某某诉至法院。

法院经审理认为，原告刘某某与被告郭某某所签订的“协议书”从字面上来看是以物抵债，但庭审中原、被告均认可双方在签订该协议之前并不存在借贷关系，因此该协议书实质上是双方就涉案房屋进行买卖以及就宅基地使用权进行转让所签订的合同。

虽然刘某某在签订协议时户籍不在本村，但已于2012年4月正式迁入，现已取得该集体经济组织成员资格，因此依法享有向该集体经济组织申请获得宅基地的权利，而该村组同意刘某某户籍迁入的行为，可以视为该组已认可了原、被告合同中的宅基地转让行为。此外，该协议书的签订是原、被告双方真实意思表示，原告早已按约定履行了付款义务，且自2009年原告入住涉案房屋至其起诉，被告一直未提出异议。为维护社会诚信和合同稳定，原、被告所签订的协议书应认定为有效，遂作出上述判决。