央行新政出台半个月 30%的改善置业人群想提前还贷

房天下苏州二手房网 2014-10-21 02:30:00 来源：和讯网

[提要]央行房贷新政出台已过半个月的时间，北京地区多家银行的房贷细则也开始陆续落地执行。按照新政规定，对于拥有1套房的购房人来说，只要还清房屋贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行。受这一利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

央行房贷新政出台已过半个月的时间，北京地区多家银行的房贷细则也开始陆续落地执行。按照新政规定，对于拥有1套房的购房人来说，只要还清房屋贷款，再买二套房就可以按照首套房标准执行。受这一利好消息影响，目前北京地区有约30%的改善置业人群打算申请提前还贷，以便享受到首套房的优惠政策，减轻购房时的经济压力。

刘先生最近打算把下的房子的贷款还清，他09年购买了一套大三居，当时贷款200万，享受的是七折的利率。按照最近央行的新政，他只要把名下这套房子的贷款还清，再买房时还能被算首套，所以刘先生打算把手头这套房的贷款提前还完，再买套新房，以便能享受到首套房的便利。

由于现在银行首套房认定方式执行认贷不认房，有1套住房并结清贷款，再买房即可算作首套，因此近期购房人打算提前还贷的情况明显增多。“伟嘉安捷”观察发现，目前在改善置业尤其是首次改善的置业升级人群里，约有30%的人想提前还贷，然而在整体改善置业人群中，以下两类人群并不适合进行提前还贷。

①原住房享受利率折扣优惠较大的人不适宜提前还贷

类似刘先生这样的购房人在当初贷款200万时享受的是7折利率，而现今各大银行普遍的贷款利率仅为基准利率的9折，如果他再次购房贷款的额度也是200万。如果刘先生再贷款购买新房，无论是在月供还是总利息支出方面都会高于当年房贷7折时的水平，无疑会推高他的购房费用和成本，而且他当时买的是三居室，如果在他不是有强烈换房置业需求的前提下，并不用着急进行提前还贷。因此 “伟嘉安捷”建议购房人还应根据自身情况来安排，不宜盲目的提前还贷。

②利用等额本金还款的购房人不适宜提前还贷

选择等额本金的方式偿还贷款的购房人选择提前还贷也并不划算。“伟嘉安捷”指出，这种还款方式的特点是本金保持不变，利息逐月递减，因此对于那些等额本金还款已经超过了一半的购房人来说，实际上利息基本上已经支付得差不多了，提前还款部分偿还的更多是本金部分，所以此时再选择提前还贷已经没有多大的意义。

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提前还贷小贴士：

①提出提前还贷申请的时间还贷不到一年银行会收取违约金

“伟嘉安捷”认为，对银行来说，不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，借款人需要仔细查看与银行签订的合同，如果没有达到约定时间而提前还贷，则需要缴纳一定的违约金。由于不同银行之间的规定不同，违约金的数额也不同。而从借款人自身角度出发，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不合适。

②提前还贷的数额通常都为整数倍

银行所接受的还款的数额通常都是整数倍，一般来说，每个银行都会设立一个提前还贷的起征点，通常都是3—5万以上，借款人能够偿还的额度必须是以万为单位的整数倍。其次，在偿还后期余款时，一部分人是全额偿还，另一部分是提前还一部分，而对于偿还这部分是不计利息的，借款人只需偿还清本金就可以。

③购买理财产品或基金投资其他融资产品

“伟嘉安捷”指出，从借款人自身来看，对那些手中资金不充裕而且随时都有大额支出的借款人来说，如果贷款本身的负债率并不高，不要提前还贷，现在银行各类理财产品层出不穷，率也是节节攀升，如果将手中的资金转投银行理财产品或基金等其它融资渠道，也不失为一种资金保值的方法。

④ 提前还贷需书面申请审核时间多在一周以上

如果借款人真的想要“提前还贷”，需要提前跟办理贷款的银行提交正式的书面还贷申请，而银行接到借款人的申请后也需要一定时间进行审批，这个过程的长短则根据各自银行的办理效率来决定，一般来说不会超过15个工作日。