22城二手房房价环比下滑 楼市不可能持续去年的增幅

统计局实时数据显示，2014年4月份，70个城市中，新建商品住宅和二手房住宅成交价格下降面扩大。其中，一手房房价下降已经呈区域性块状蔓延，而22个城市的二手房房价也出现了下滑现象，甚至一线城市的一、二手住宅房价涨幅也均开始出现了较为明显的下降。

从具体数据来看，在新建商品住宅价格方面，环比下降的城市达8个，较上月增加4个，其中温州新建商品住宅价格已连续10个月保持下降的态势；持平的城市有18个，较上月增加8个；上涨的城市为44个，较上月大幅减少12个，价格环比上涨城市数量为近18个月以来。在环比价格变动中，涨幅为0.4%，为下降0.7%。

在二手住宅价格方面，环比下调的城市达到22个，较上月大幅增加8个，为近23个月以来；持平的城市为13个，较上月减少1个；上涨的城市为35个，较上月减少7个，其数量为自2012年12月份以来。

“本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期较长。”张大伟向记者表示，特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。

张大伟进一步称，一、二线城市依然是调控政策的高压区，价格下降将难以避免，但幅度将会在可控范围内，而三、四线城市则将会出现一次大洗牌。

对此，有业内人士表示，本轮房地产调整主要是由多方因素造成的，房地产按揭、开发信贷收紧，总体楼市供应告别了短缺态势，而且三、四线城市供应则明显过剩。

任志强：今年楼市不可能持续去年的增幅

对此，华远集团董事长任志强认为：今年不可能持续去年的增幅的,尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。

不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常投资连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。特别是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。(二十三岁年龄人囗的峰在二零一五年)B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。

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有人在高喊“拐点“论。什么是“拐点”？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是降价也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。

有人在高喊“泡沫全面破了”，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。

也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。

还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策

银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是历史上的除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。

总体应是稳定的或仍是略有增长的

今年的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。“我想有个属于自己的家”仍然是个美好并可能实现的愿望。机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。

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